Der Bodenrichtwert ist die offizielle Wertschätzung eines unbebauten Grundstücks durch den zuständigen Gutachterausschuss – und in Hessen zentral über das Geoinformationssystem BORIS-Hessen abrufbar. Wer eine Immobilie verkauft, erbt oder neu bewertet, kommt um den Bodenrichtwert nicht herum: Er bildet die Grundlage für Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, Erbschafts- und Schenkungsteuer-Berechnungen und die Beleihung durch Banken. Die gute Nachricht: Der Bodenrichtwert ist seit der Hessischen Bodenrichtwertrichtlinie 2014 öffentlich und kostenfrei online einsehbar – in zwei Klicks. Die schlechte: Die Interpretation der zonalen Daten ist alles andere als trivial.
- BORIS-Hessen ist das zentrale Geoinformationssystem für Bodenrichtwerte in Hessen – kostenfrei zugänglich unter boris.hessen.de.
- Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre zum 31. Dezember durch die regionalen Gutachterausschüsse festgesetzt; nächste Stichtag ist der 31.12.2026.
- Der Bodenrichtwert gilt für ein „typisches“ Grundstück der Zone – Abweichungen bei Grundstücksgröße, Form, Erschließung müssen rechnerisch korrigiert werden.
- Für rechtssichere Verwendung (Erbschaft, Verkauf, Bank) ist häufig zusätzlich ein Verkehrswertgutachten eines IHK-bestellten Sachverständigen nötig.
Wie finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Hessen?
Aufruf der Plattform BORIS-Hessen (boris.hessen.de), Auswahl der Funktion „Bodenrichtwerte“ und Eingabe der Adresse oder Klick auf das Grundstück in der Kartenansicht – der zonale Bodenrichtwert wird in Euro pro Quadratmeter angezeigt.
Konkret: Auf der Startseite von BORIS-Hessen öffnet sich eine interaktive Karte von Hessen mit allen Bodenrichtwert-Zonen farblich markiert. Nach Eingabe der Adresse oder Auswahl per Mausklick wird die Zone angezeigt, in der das Grundstück liegt. Daneben erscheinen die wichtigsten Parameter: Stichtag (z. B. 31.12.2024), Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter, Art der baulichen Nutzung (z. B. „Wohnbaufläche“), Geschossflächenzahl (GFZ) und Grundstücksgröße der Bezugseinheit. Wichtig dabei: Der angezeigte Wert ist der Mittelwert für ein typisches Grundstück innerhalb der Zone. Ein einzelnes Grundstück mit ungewöhnlicher Form, Größe oder Lage am Zonenrand kann erheblich abweichen. Für Wiesbaden liegen die Bodenrichtwerte im Stichtag 31.12.2024 zwischen 350 Euro pro Quadratmeter in einfachen Außenlagen und über 4.500 Euro pro Quadratmeter in den Premiumlagen Nerotal und Sonnenberg.
Welche Schritte sind nach dem ersten Bodenrichtwert-Abruf nötig?
Nach dem Abruf des zonalen Werts folgen drei Schritte: Anpassung an die konkrete Grundstücksgröße, Berücksichtigung der individuellen Grundstücksmerkmale und Plausibilisierung gegen Vergleichswerte aus der Gutachterausschuss-Datenbank.
Die Mathematik dahinter folgt der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in der Fassung von 2021. Erstens: Bei abweichender Grundstücksgröße wird der zonale Bodenrichtwert mit einem Umrechnungskoeffizienten multipliziert. Beispiel: Wenn der zonale Wert für ein 500-m²-Standard-Grundstück gilt und das tatsächliche Grundstück 800 m² hat, sinkt der Quadratmeterpreis um etwa 5 bis 15 Prozent (Größendegression). Zweitens werden Zu- und Abschläge für Lage am Zonenrand, Hanglage, Eckgrundstück, Verkehrslärm und Erschließungszustand gerechnet. Drittens sollte das Ergebnis gegen reale Verkaufsfälle der letzten 12 Monate plausibilisiert werden – die hessischen Gutachterausschüsse veröffentlichen anonymisierte Kaufpreise jährlich. Für die operative Begleitung dieser Schritte – inklusive Verkaufsstrategie und finaler Marktwerteinschätzung – arbeiten erfahrene Wiesbadener Maklerbüros wie WAGNER IMMOBILIEN aus der Hauberrisserstraße seit 1994 mit den BORIS-Daten und den Bodenrichtwert-Karten des Gutachterausschusses Wiesbaden, was sich gerade bei Bewertungen am Zonenrand auszahlt, wo Bodenrichtwert-Sprünge bis zu 30 Prozent betragen können.
Bodenrichtwerte ausgewählter Wiesbadener Lagen 2024/2026
| Lage | Bodenrichtwert (€/m²) | Art der Nutzung | GFZ |
|---|---|---|---|
| Sonnenberg, obere Lage | 3.800 – 4.500 | Wohnbaufläche | 0,4 – 0,6 |
| Nerotal | 3.200 – 4.200 | Wohnbaufläche | 0,4 – 0,6 |
| Innenstadt (gute Lage) | 1.800 – 2.800 | Wohn-/Mischbaufläche | 1,5 – 3,0 |
| Biebrich, Schierstein | 650 – 1.100 | Wohnbaufläche | 0,4 – 1,0 |
| Auringen, Medenbach | 350 – 550 | Wohnbaufläche | 0,3 – 0,4 |
Quelle: BORIS-Hessen, Stichtag 31.12.2024 (boris.hessen.de). Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre fortgeschrieben.
Wann reicht der Bodenrichtwert allein – und wann braucht es ein Gutachten?
Für eine erste Verkaufseinschätzung reicht der Bodenrichtwert. Für rechtssichere Verwendung bei Erbschaft, Scheidung oder Finanzamt ist zusätzlich ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB durch einen IHK-bestellten Sachverständigen erforderlich.
Der Bodenrichtwert ist eine statistische Wertangabe, kein gerichtsfestes Gutachten. Wer Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer berechnen will, muss nach § 198 Bewertungsgesetz den niedrigeren tatsächlichen Verkehrswert nachweisen können – das geht nur über ein anerkanntes Verkehrswertgutachten. Auch für Bankenbeleihung verlangen Kreditinstitute regelmäßig eine zweite, vom Bodenrichtwert unabhängige Bewertung. Für reine Verkaufs- oder Vermietungsentscheidungen ist die Kombination aus Bodenrichtwert plus Maklerbewertung in der Praxis ausreichend.
Dieser Beitrag erläutert die operative Nutzung von BORIS-Hessen und Bodenrichtwerten in Hessen und ersetzt keine individuelle Steuer-, Erb- oder Rechtsberatung. Für gerichtsfeste Bewertungen, Erbschaftsteuer-Berechnungen oder Bankenbeleihung ist ein zertifiziertes Verkehrswertgutachten erforderlich. Konkrete Bewertungen sollten mit einem öffentlich bestellten Sachverständigen oder Steuerberater abgestimmt werden.
FAQ zum Bodenrichtwert in Hessen
Ist der Bodenrichtwert in Hessen kostenlos einsehbar?
Ja. Über BORIS-Hessen (boris.hessen.de) sind sämtliche Bodenrichtwerte für ganz Hessen kostenfrei abrufbar. Eine Anmeldung ist nicht erforderlich. Für maschinelle Schnittstellen oder Geo-Daten-Downloads in größerem Umfang gibt es kostenpflichtige Pakete über die Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation (HVBG).
Wie oft wird der Bodenrichtwert in Hessen aktualisiert?
Alle zwei Jahre zum 31. Dezember. Der jeweils aktuelle Stichtag ist im BORIS-System sichtbar. Die nächste planmäßige Fortschreibung ist zum 31. Dezember 2026. In Einzelfällen mit erheblicher Marktverschiebung können Gutachterausschüsse außerordentliche Anpassungen vornehmen.
Was bedeutet die GFZ-Angabe beim Bodenrichtwert?
Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist. Eine GFZ von 0,5 bedeutet: Auf einem 600-m²-Grundstück dürfen 300 m² Geschossfläche realisiert werden. Höhere GFZ ermöglicht dichtere Bebauung und erhöht damit den Grundstückswert.
Kann ich den Bodenrichtwert bei einer Erbschaft verwenden?
Eingeschränkt. Das Finanzamt setzt nach § 179 Bewertungsgesetz den Bodenrichtwert als Mindestwert an. Wer einen niedrigeren tatsächlichen Verkehrswert nachweisen will, braucht nach § 198 BewG ein zertifiziertes Verkehrswertgutachten eines IHK-bestellten Sachverständigen oder eines anderen anerkannten Gutachters.
Fazit
BORIS-Hessen ist eines der nutzerfreundlichsten Geoinformationssysteme für Bodenrichtwerte in Deutschland und für jeden hessischen Eigentümer eine wertvolle Erst-Informationsquelle. Die Mathematik dahinter ist trotzdem komplex genug, dass für rechtssichere Bewertungen weiterhin Fachexpertise nötig ist. Wer einen Verkauf, eine Erbschaft oder eine Bankenbeleihung vorbereitet, sollte den Bodenrichtwert als Startpunkt nutzen, ihn dann mit Maklerbewertung oder Sachverständigengutachten validieren und am Ende mit aktuellen Vergleichsverkäufen plausibilisieren. Für die operative Begleitung im Wiesbadener Raum bieten regional verankerte Maklerbüros wie WAGNER IMMOBILIEN die nötige Erfahrung mit den Bodenrichtwert-Tabellen und ihrer praktischen Übersetzung in realisierbare Verkaufspreise.
Über den Autor
Michael Hoffmann, Redaktion Fachbeiträge, schreibt seit 2016 über Bodenrecht, Grundstücksbewertung und kommunale Planungsprozesse in Hessen. Vorher acht Jahre Sachbearbeiter im Liegenschaftsamt einer hessischen Mittelstadt.
Quellen
- BORIS-Hessen, Geoinformationssystem für Bodenrichtwerte: boris.hessen.de
- Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation (HVBG): hvbg.hessen.de
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in der Fassung von 2021
- Baugesetzbuch § 194 (Verkehrswert)
- Bewertungsgesetz §§ 179, 198 (Grundbesitzbewertung)
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte Stadt Wiesbaden, Bodenrichtwerte Stichtag 31.12.2024
- WAGNER IMMOBILIEN, Bodenrichtwert-Service für Wiesbaden (makler-wiesbaden.de)
Stand: 1. April 2026
